据特朗普在“真实社交”平台发布的内容显示，他提议推出一项全新的50年期抵押贷款计划，以此鼓励年轻人购置房产。这位美国总统提出了推行 50 年期房贷的设想，旨在帮助选民解决他们最为关心的问题之一：住房负担能力问题。特朗普在周一播出的一次采访中表示：“这其实只是意味着你每月支付的费用会减少。”

 

特朗普政府致力于降低购房者的月度住房成本，这是在上周民主党一系列选举胜利之后采取的举措。在这些选举中，候选人通过强调住房的可负担性和生活成本问题赢得了选民的支持。

 

然而，房地产行业的专家们对此观点予以否定，认为这是一种目光短浅的模式，几乎无法减轻成本负担，而且从长远来看还会损害房主的利益。该计划可能会增加房主的利息支付额，减缓他们积累的房屋净值速度，并引发需求激增，从而进一步推高供不应求市场中的房价。

 

美国公众住房压力增大

 

美国房地产经纪人协会的最新数据显示，1991年美国人首次购房的平均年龄为28岁，而到2024年这一年龄已升至38岁。房产中介机构Redfin发布的最新数据显示，当前美国家庭用于偿还抵押贷款的支出占家庭收入的比例达39%。这是因为偿还一套普通房产抵押贷款所需的收入，已远超美国家庭的平均收入水平。

 

房地美的数据显示，30 年期固定利率贷款的平均利率为 6.22%。这一利率较 2023 年超过 7%的水平有所下降，但仍远高于 2020 年疫情期间 3%以下的利率水平。

 

据上周由分析公司 Cotality 发布的一份报告称，9 月份房屋库存达到了自 2019 年以来的最高水平。近几个月来房价增长速度有所放缓，但近年来房价的大幅上涨给购房者的支付能力带来了压力。

 

业界批评

 

然而，2008年金融危机后为保护消费者而通过的《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法案》中，其“合格抵押贷款”条款目前禁止联邦政府推出期限超过40年或达50年的抵押贷款产品。因此，特朗普要想落实这一抵押贷款计划，必须另辟蹊径。对于这项能推行的50年期抵押贷款计划，部分国会共和党议员选择与特朗普“划清界限”，公开表达反对意见。

 

特朗普的这一想法在房地产行业也难以获得认可，因为专家们普遍认为这是一种目光短浅的模式，无法有效减轻成本负担，而且从长远来看还会损害房主的利益。

 

利息成本飙升，资产净值下降

 

如果要支付长达50年的房贷，那么购房者所要支付的利息将会增加，同时他们在房屋上积累的资产净值也会减少。专家还警告称，该计划可能会加剧市场对住房的需求，从而进一步推高房价，而当前市场正因供应不足而受到限制。

 

美国住房会议主席兼首席执行官David Dworkin说道：“50 年期的房贷会极大地削弱房屋所有权所能带来的最大价值——即财富的积累。随着时间的推移，房产净值的损失会很快超过还款方面的任何节省。”。

 

美国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，假设有一笔 42 万美元的抵押贷款，首付 20%，年利率为 6.3%——50 年期贷款的月供会比 30 年期贷款少 236 美元。然而，Yun表示：“这套房子的总成本将上涨至约 110 万美元，贷款期间需支付的利息将超过 36 万美元。而且要还清一半贷款本息，大约需要 39 年时间，这意味着大多数借款人要到最后十年才能开始积累起可观的资产增值。”

 

据瑞银分析师称，对于美国中等价位的住宅而言，50 年期的抵押贷款可能会降低借款人的每月还款额，但同时也会使业主在整个贷款期限内支付的利息翻倍。

 

瑞银分析师在 11 月 10 日的一份报告中写道，基于购房者需支付约 42 万美元中等价位住宅 12%的首付款，并且还将考虑 30 年期贷款利率为 6.33%、50 年期为 6.83%的借款利率，较长期的房贷可能会使每月还款额减少约 119 美元，或者使普通消费者的购买力提高近 23000 美元;然而，将房贷期限从 30 年延长至 50 年可能会使购房者在贷款期限内购买中等价位房屋所支付的利息总额翻倍。他们也表示，延长贷款期限还意味着购房者在贷款期限内积累的资产会增长得更缓慢。